Ein sogenanntes Mischquartier vereint insbesondere Wohnen und Arbeiten, sodass eine „Stadt der kurzen Wege“ entsteht. Hier finden Wohnräume und Arbeitsplätze in Büros, aber auch sogenannte geräuscharme Gewerbe Annäherung und Koexistenz in einer neuen Nachbarschaft. Arbeiten und Wohnen rücken so zusammen, dass Wegzeiten und Emissionen eingespart werden können. Weitere quartierunterstützende Nutzungen werden zusätzlich integriert.

Erste Planungsideen von PANDION sehen (Nah-)Versorgung und Einzelhandel unterschiedlicher Größe, wie z.B. Bäcker oder Boutiquen, zusätzliche Gastronomieangebote wie Restaurants, Cafés oder eine Eisdiele vor. Auch ein Hotel oder ähnliches aus dem Beherbergungsbereich ist vorstellbar. Die endgültigen Nutzungsarten werden jedoch erst im städtebaulichen Wettbewerb und im Zuge des Bebauungsplanverfahrens festgelegt.

In gemeinsamen Gesprächen zwischen PANDION und der Rheinenergie AG wird derzeit erörtert, wie der größtmögliche Mehrwert für das gesamte Areal und die künftige Gestaltung gelingen kann. Daher haben die beiden Unternehmen entschieden, eine Kooperationsvereinbarung zu treffen, die die Rahmenbedingungen für eine Entwicklung im gesamtstädtischen Interesse festlegen soll. Dadurch konnte die Gesamtentwicklungsfläche im Sinne einer städtisch bestmöglichen Lösung um zusätzliche 3,7 ha auf 16,2 ha vergrößert werden.

Neben der klassischen Nutzung für Büros befindet sich PANDION hier in der Ideenfindung. Vielfältige gewerbliche Formate sind denkbar, die im Einklang mit gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen stehen. Hier sind kreative Ideen gefragt, an denen es in Ehrenfeld nicht mangelt. Welche konkreten Gewerbeformen auf dem Areal angesiedelt werden, legt erst der städtebauliche Wettbewerb und das anschließende Bebauungsplanverfahren fest.

An der Widdersdorfer Straße befindet sich direkt gegenüber des Areals ein großer REWE-Markt. Zusätzlich findet man in Richtung S-Bahn-Halt Müngersdorf/Technologiepark einen Markt der Discounter-Kette Lidl. Darüber hinaus gilt es, im neuen Quartier weitere bedarfsorientierte Nahversorgungsangebote zu schaffen.

Die ersten Ideen sehen eine Schule und mehrere Kitas vor. Zusätzlich sind weitere Sozial- und Kulturflächen angedacht, um ein lebhaftes Quartier zu errichten. Das neue Viertel will ein Mosaikstein zur Vielfalt in Ehrenfeld sein. Der konkrete Bedarf wird auch hier im städtebaulichen Wettbewerb und im Bebauungsplanverfahren definiert.

Der Beginn eines städtebaulichen Wettbewerbs wird Mitte 2021 erfolgen und Ende 2021 abgeschlossen sein. Im Rahmen eines solchen Wettbewerbs werden für die anstehende konkrete Planungsaufgabe mehrere renommierte Stadtplanungsbüros eingeladen, um einen optimalen Entwurf für das Gebiet vorzustellen. Die Beurteilung der eingereichten Entwürfe sowie die Auswahl der Preisträger erfolgt durch eine unabhängige Jury besetzt aus Vertretern von Politik und Verwaltung sowie dem zuständigen Projektentwickler. Der gesamte Prozess findet unter Einbindung der Öffentlichkeit statt. Das Urteil wird allein nach fachlichen Gesichtspunkten gefällt, um ein im städtebaulichen Interesse bestmögliches Ergebnis zu erzielen. Ein städtebaulicher Vertrag selbst ist kein Bestandteil des Wettbewerbs, sondern wird erst in das spätere Bebauungsplanverfahren integriert.

Das Bebauungsplanverfahren wird von der Stadt Köln im Anschluss an den städtebaulichen Wettbewerb durchgeführt, um für das geplante Quartier die Nutzungsarten festzuschreiben. Dies entspringt einem Ratsbeschluss der Stadt Köln vom 06.02.2020. Ein Bebauungsplanverfahren ist ein streng normiertes Verfahren, das festlegt, welche Nutzungen auf einer bestimmten Fläche zulässig sind. Hierbei wird auch die Öffentlichkeit in mehreren Schritten beteiligt. Der Bebauungsplan schafft Baurecht und stellt die verbindliche Bauleitplanung nach Baugesetzbuch (Zweiter Abschnitt) dar.

Erste Ideen von PANDION sehen für das Gesamtareal aus Max Becker-Grundstück und Rheineingergie-Gelände mit einer Größe von 16,2 ha mehr als 1.700 neue Wohnungen und rund 4.000 neue Arbeitsplätze vor. Dabei wird der Gedanke eines lebendigen, gemischten Quartiers verfolgt. Grundlage sind die umgebenden Wohnviertel in Ehrenfeld und die weiteren größeren Quartiersentwicklungen im Kölner Stadtgebiet. Einzelne „Leuchttürme“ in der Architektur sind für PANDION ebenfalls denkbar. Jedoch erst der städtebauliche Wettbewerb wird die genauen Nutzungsarten aufzeigen, die im Weiteren durch das Bebauungsplanverfahren festgelegt werden. Mit den zusätzlichen Flächen der Rheinenergie AG besteht die Möglichkeit, weiteren Wohn- und Arbeitsraum zu schaffen.

Es sind umfangreiche öffentliche, teilöffentliche und private Grün-, Frei- und Spielflächen geplant sowie Außengelände an den Kitas und der Schule. Dazu gibt das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln die Vorgaben für die Gestaltung und Entwicklung. Der derzeit vorhandene ältere Grünbestand auf dem Gesamtgelände soll bestmöglich geschützt bleiben.

Das Quartier soll ein neues kleines „Veedel“ im Bezirk Ehrenfeld werden und so bunt wie der gleichnamige Stadtteil sein. In der gemischten Nutzung sollen sich alle wohlfühlen: Bewohner*innen, Arbeitnehmer*innen oder Besucher*innen. Diese werden sich auf vielfältige Weise begegnen und so ein neues Stück Ehrenfeld, das weitere Impulse in einer wachsenden Stadt setzt, entstehen lassen.

Zum Ankaufsprozess einer Liegenschaft wie der des Max Becker-Areals gehört für einen Projektentwickler eine langwierige und aufwendige Untersuchungs- und Prüfungsphase, eine sogenannte Due Diligence. In diesem konkreten Fall wurden für das Areal seit Mitte 2018 umfängliche gutachterliche Betrachtungen eingeholt und die Umsetzbarkeit der Entwicklungsidee – vom Gewerbegrundstück in ein gemischt genutztes Grundstück – untersucht. Parallel dazu erfolgten Gespräche mit Akteuren aus Politik, Verwaltung und Wirtschaft, deren einziges Ziel es war, grundsätzliche Entwicklungsansätze auszuloten. Beim Max Becker-Areal haben Abstimmungen stattgefunden, um die städtische Interessenslage der Entwicklung von einer innerstädtischen Schwerindustriefläche in ein mischgenutztes Wohn- und Arbeitsgebiet zu klären. Die vorgestellte Entwicklungsidee stellt hierbei keine feste Planung dar, sondern ist eine Skizze oder Vision potenzieller Möglichkeiten, die ein neues Quartier für die Stadt bieten könnte. Weitergehende Detailfragen, wie z.B. Sozialquoten, Flächen für das Gemeinwohl, für Kitas, öffentliche Parkanlagen oder Spielplätze legt automatisch das Kooperative Baulandmodell verbindlich und gleichermaßen für alle Kölner Entwicklungen ab einer gewissen Größenordnung fest. Alle weiteren Entwicklungsschritte finden erst nach einem Kauf durch ein Wettbewerbsverfahren und das eigentliche Bebauungsplanverfahren über mehrere Jahre statt. Auf Basis der gesammelten Erkenntnisse wurden durch PANDION die Chancen und Risiken eines Ankaufs der Liegenschaft Max Becker abgewogen und der Kauf schlussendlich vollzogen.

Nach mehrjährigem Abstimmungsprozess zwischen Politik und Verwaltung sowie der Wohnungswirtschaft wurde 2014 das Kooperative Baulandmodell durch den Rat der Stadt Köln beschlossen. Ziel war es, eine gesetzliche Regulierung zu finden, mithilfe derer in den seit Jahrzehnten rückläufigen Bestand öffentlich geförderter Wohnungen eingegriffen und der Entwicklung entgegengesteuert werden kann.
Das Modell verpflichtet alle Bauherren seit 2014 und in einer Fortschreibung von 2017 unter klar definierten Rahmenbedingungen, 30 Prozent neu entwickelter Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten. Darüber hinaus werden die Bauherren an zusätzlichen Infrastrukturkosten wie Verkehr, öffentliche Grün- und Spielflächen oder sozialer Infrastruktur beteiligt und zu einer Kostenübernahme verpflichtet. Mit seinen klaren Verpflichtungen steht das Kooperative Baulandmodell für eine transparente Gleichbehandlung aller Bauherren, die ein Planungsvorhaben mit Wohnungsbau durchführen möchten.
Da das Kooperative Baulandmodell für alle Entwicklungen in Köln verpflichtend ist, kommt es auch bei der Entwicklung des Max Becker-Areals zur Anwendung. Die Vorgaben wurden bei den Ideenfindungen bereits durch PANDION berücksichtigt und werden eine feste Richtschnur im anstehenden Prozess der Baurechtschaffung sein. Durch den Ratsbeschluss vom 06.02.2020 wurde die Einhaltung des Kooperativen Baulandmodells nochmal konkret fixiert.

Detaillierte Planungen zu den Wohnformen liegen noch nicht vor, da sich das Verfahren noch ganz am Anfang befindet. Vergleichbar mit anderen gut funktionierenden Mischquartieren möchte PANDION auch auf dem Max Becker-Areal alle Generationen und Lebensformen gleichermaßen im Quartier vereinen.

Es ist geplant, das Quartier vollständig barrierefrei zu erschließen.

Die ehemaligen Arbeitervillen stehen unter Denkmalschutz und werden in der bestehenden Form komplett erhalten. Das alte Uhrenhaus aus Zeiten der ehemaligen Gaswerknutzung steht nicht unter Denkmalschutz. Dennoch will PANDION es als identitätsstiftendes Gebäude für das neue Quartier erhalten und umnutzen. Denkbar wäre ein zentraler öffentlicher Platz mit einer Gastronomienutzung im Gebäude oder anderen angrenzenden öffentlichen/ teilöffentlichen Nutzungen.

Hierzu gibt es bereits erste Ideen, die mit den zuständigen Stellen bei der Stadt Köln erörtert und ausgearbeitet werden. Es gibt verschiedene Ansätze, die in ein modernes Mobilitätskonzept münden, das heutigen Mobilitätsformen wie Sharing-Konzepten und modernen Fortbewegungsmitteln gerecht wird. Zusätzlich gibt es Überlegungen, die vorhandene Gleistrasse bis zum S-Bahn-Halt Müngersdorf/Technologiepark zu nutzen. Mit Blick auf vergleichbare Quartiere soll verfolgt werden, dass neben autofreien Teilen der Individualverkehr mit unterirdischen und überirdischen Stellplätzen bedient wird.

Die private Gleisstrasse wurde ebenfalls angekauft. Nach derzeitigen Ideen soll diese Trasse als direkte Anbindung an den S-Bahn-Halt Müngersdorf/Technologiepark umfunktioniert werden – entweder als Fuß- und Radtrasse oder durch eine andere infrastrukturelle Nutzung.